苏宁38家破产企业正在进行破产重组。为了获得债权人更大的支持，重组方案的投票期限再次延长至12月14日。债权人除了对整个重组方案进行投票外，还必须同时对“关于债券互助的议案”进行投票。
据本报独家获得的债券互助方案显示，中信金融资产管理有限公司江苏分公司（以下简称“中信金融江苏分公司”）与中国东方资产管理股份有限公司江苏分公司（以下简称“东方资产江苏分公司”）拟组成联合体，提供不超过80亿元的相互债务融资，重点用于盘活和维持苏宁城四个在建房地产项目。
投资者并没有接受无条件的“输血”。本次融资若要落实，必须经过多级审批和投票并满足严格的融资和增信条件。这四个在建项目是重组后新苏宁集团最重要的核心资产，重组的成败将取决于其盘活的结果。
80亿元互利债券“入市”，融资进程设立六大前提
今年4月25日，负责监管38家企业破产重组的苏宁集团宣布，呼吁投资者为陷入债务危机的企业寻求外部融资支持。有决心的投资者可以选择一般投资、共同债券投资和个股投资等模式。
登记期间，中信金融江苏分公司与东方资产江苏分公司组成的联合体通过资格审查，缴纳意向费，并明显以互债形式参与（指（人民法院受理破产申请且破产程序顺利进行后产生的债务，维护全体债权人的共同利益）。该项目将提供总额不超过80亿元的融资，专门用于盘活和维持江苏省南京市的四个在建项目以及安徽省忠州市和安庆市的四个在建项目。
其中，首期计划投资不超过14亿元，用于仙林、安庆、株洲三个项目的振兴重启建设。第一阶段投资期限为三年，符合审批条件的可延长两年。
实施该基金并不容易。从“意向放款”到“实际放款”有明确、严格的流程。
首先是内部决策。据记者获得的文件显示，目前，双方已签订《重组与投资框架协议》。每个项目的具体投资条款尚未最终确定。所有方案均须在《投资执行协议》正式签订前提交双方资产管理公司各自总部决策。协议明确规定，即使公司因未获得公司总部批准而无法投入资金，也不会被视为投资者违约，不会影响善后计划的执行，并将保证逆转者的退出缓冲。
另一方面，实际最终投资金额（不超过80亿元上限，根据实际需求确定）、资金投入节奏、项目监管内容等基本细节，需要稍后详细讨论。这些细节将包括并以正式投资合同作为资本投资的核心依据。
贷款流程有六个前提条件，涵盖审批、担保、管控全链条。法案显示，即使达成投资协议，一期投资金额也将达14亿元。贷款之前必须满足六个重要的严格条件，每一个条件都是必不可少的。法院已裁定批准重整计划，这是本次相互发债的基本法律前提。获得管理人出具并经投资者批准的文件，以确认互票的优先支付权。我们与项目现有债权人签订合同，明确项目利润产生后的退出协议，并就项目公司牌照、融资、开发、销售管控、封闭式经营等达成一致。
该法案还明确了尝试退出共同债券。投资信托经营期限内的年化利率为6.9%至8%，按经营期限计算利息。同时，投资者明确，一旦项目恢复建设并取得销售收入，在不影响后续建设的情况下，有权申请提前还款，以保证资金回收效率。
记者指出，债务人（政府）保留“应得投票”的权利。如果在投资者投入第一笔资金之前，出现其他投资条件更好的投资者，债务人有权更换合伙人。至此，原投资者即可索取2000万意向或履约保证金及相应利息的返还。我来了。
仙林苏宁广场等四个项目成重点振兴目标
正在建设的四个项目的目标是有针对性地通过80亿元互助债实现的振兴本质上是苏宁十年来激进扩张的遗产。这些项目曾经支撑着苏宁的商业地产雄心，但因企业债务危机而陷入停滞，现在成为苏宁重组进程的重点。
仙林项目始于2018年苏宁城市发展高峰期的大规模征地，是首批获得互利债券资金的目标之一。当时，苏宁城以12.3亿元授出南京副中心中心区商业地块。该地块紧邻地铁2号线与规划8号线交汇的仙林中心站，区位优势显着。根据当时的规划，苏宁拟投资67亿元，在51.25万平方米的土地上建设旗舰综合体，将整合29.31万平方米的豪华购物中心、8.98万平方米的五星级购物中心。r酒店、12.96万平方米的甲级写字楼。然而，该项目一宣布将于2019年启动，苏宁的流动性危机就开始显现，该项目很快被叫停，至今仍无法推进。
滁州项目的拿地时机，进一步说明了苏宁当时扩张的惯性。苏宁，2020年能源流动性困难，目前株洲城南新区中心地块建设费用为869百万元，预计建设期预计206.700元安徽省苏宁广场建设。由于禁运，首都的卡迪纳的计划受到了干扰，该计划将不再继续进行，并且将永久悬而未决。
安庆项目是苏宁市典型的“商住协同”设计。 2019年，苏宁易购安庆新东方城商业中心区 509 万元人民币。规划总建筑面积约33.89万平方米，其中商业用地13.72万平方米，住宅用地20.16万平方米。起初，他们想通过出售住宅来快速筹集资金，为商业领域的建设做出贡献。我在想。然而，企业管理危机打乱了这一节奏。到 2024 年，预计该项目仅地下部分完工。当海拔接近零时，基础工作完全停止。当地住建局也正式回应称，目前该项目尚无具体施工计划或竣工日期。
未纳入首期普通债投资的芮城项目是苏宁主业开发的大型综合体区。该项目位于南京河西中央商务区，毗邻地铁2号线集庆门街站和地铁9号线清江南路站。2020年宣布开工，涵盖E0304、D07、C0102三个主地块，规划总建筑面积61.15万平方米。根据规划，E0304地块将包括一栋300米高的超高层办公楼、两栋186米高的办公楼以及18栋二层和一层商业建筑。 C0102地块包括一座八层的购物中心和一座180米的办公楼。 D07地块包括一栋7层商业楼、一栋13层酒店和一栋高度155米的五星级酒店。但由于债务危机的爆发，该项目启动后不久就被叫停，而且由于规模太大，甚至没有被列入第一阶段的播放列表。
从资产权属角度看，这四个项目均属于苏宁置业集团有限公司（“苏宁置业”）。苏宁地三是新苏宁集团有限公司（以下简称“新苏宁集团”）的核心部门。重组完成后，苏宁地三的资产包中不仅包括这些振兴项目，还包括南京、无锡5个已竣工的大型商业设施、一家合资公司的部分股份以及9个房地产REITs的股份。这是新苏宁集团的核心资产池。
根据苏宁重组的核心协议，38家公司的股份和资产被汇集到破产与重组服务信托中。债权人根据债权的内容和金额成为信托的受益人，债权在未来通过信托的收入逐步偿还。信托资产分为“持有经营”和“现金处置”两类，分别由新苏宁集团和南京众诚资产管理有限公司（以下简称“南京众诚”）管理。vely.）负责，苏宁置业作为主要运营者，负责新苏宁集团旗下资产的增值管理。
为了避免核心资产被忽视的长期减记，重组文件还明确了有关项目修复的“最终条款”。若该项目在重整方案获批后两年内未能实现实质性复工，该项目将被移交给南京众诚，并按照立即资产处置方式进行清算，以防止资产价值进一步下跌，保护全体债权人的根本利益。
本报记者 潘金涛
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